Daklekkage bij een VvE: zo pakt u het aan
Lekkage onder een gemeenschappelijk plat dak: wie meldt, wie betaalt en hoe de offerte op naam van de VvE komt.
- Gratis dakinspectie met een fotoverslag van uw dak
- Bij lekkage binnen 24 uur iemand ter plaatse
- Een vaste prijs op papier voordat er iets gebeurt
- Gratis dakinspectie met een fotoverslag van uw dak
- Bij lekkage binnen 24 uur iemand ter plaatse
- Een vaste prijs op papier voordat er iets gebeurt
Een lek in het dak van een appartementencomplex is een zaak van de VvE, want het dak is een gemeenschappelijk gedeelte. Vang het water op, maak foto's en meld het meteen bij het bestuur of de beheerder; een noodreparatie mag u zelf laten doen. De VvE betaalt het dakherstel, het plafond valt vaak onder haar opstalpolis. Wij komen bij een actief lek binnen 24 uur en zetten offerte en fotoverslag op naam van de VvE.
Bijgewerkt op 21 september 2026
Lekt het dak boven uw appartement, dan is dat geen probleem van u alleen. Het dak is een gemeenschappelijk gedeelte en de Vereniging van Eigenaars is aan zet. Hieronder leest u wie de lekkage meldt, wie de rekening betaalt, wat de beheerder regelt en hoe u met een fotoverslag op naam van de VvE snel een besluit krijgt.
Eerst dit: het dak is van de hele VvE
In een appartementencomplex hoort het dak bij de gemeenschappelijke gedeelten, zo staat het in de splitsingsakte. De bewoner op de bovenste verdieping merkt een lekkage als eerste, maar is er niet verantwoordelijk voor. Herstel is een zaak van de vereniging.
Wat u als bewoner wel direct doet: water opvangen, spullen onder de lekplek weghalen, de groep van een lamp in het plafond uitschakelen als er water langs loopt, en foto's maken met datum en tijd. Noteer ook wanneer het lekt: bij elke bui, alleen bij harde wind of pas na een paar dagen regen. Die informatie scheelt de dakdekker later veel zoekwerk.
Wie meldt de lekkage, en bij wie
Meld de lekkage dezelfde dag bij het bestuur of de beheerder van uw VvE. Veel complexen in Utrecht en Nieuwegein hebben een professionele beheerder met een meldpunt voor technische klachten. Bij een kleine VvE, zoals een portiekflat met acht woningen, is dat vaak een buurman in het bestuur. Stuur uw foto's mee.
De VvE geeft vervolgens de opdracht aan een dakdekker. Wij spreken af met één contactpersoon, meestal de beheerder of een bestuurslid, zodat er geen dubbele afspraken ontstaan. Wel handig: laat weten wie een sleutel van het dakluik of het trappenhuis heeft. Op veel galerijflats is het dak alleen via een afgesloten luik bereikbaar.
Wie de rekening betaalt
De reparatie van het dak betaalt de VvE, uit de lopende begroting of het reservefonds. Alle eigenaars dragen dus mee naar hun breukdeel, ook wie op de begane grond woont.
Voor de gevolgschade ligt het anders. Een beschadigd plafond of een natte wand hoort bij het gebouw en valt vaak onder de opstalverzekering die de VvE voor het hele complex heeft. Uw bank, kleding of laptop zijn inboedel: die meldt u bij uw eigen inboedelverzekeraar. Wat precies gedekt is, verschilt per polis. Lees er meer over op onze pagina over daklekkage en de verzekering. Bewaar het fotoverslag van de dakdekker, want verzekeraars vragen bijna altijd naar de oorzaak.
Wilt u weten wat dit bij uw dak kost?
Gratis dakinspectie met fotoverslag · vaste prijs vooraf · vrijblijvend
Galerijflats en portiekflats in Overvecht en Kanaleneiland
Kanaleneiland is grotendeels in de jaren vijftig en zestig gebouwd, met veel portiekflats. Overvecht kwam iets later, met hoge galerijflats en portiekflats die tot in de jaren zeventig zijn neergezet. Bijna allemaal hebben ze een plat dak met bitumen, dat in de loop der jaren vaak een of twee keer is overlaagd.
Lekkages zitten hier zelden midden op het dak. Wij vinden ze meestal bij de dakrand en de daktrim, rond de opbouw van het trappenhuis of de liftschacht, bij ventilatiekanalen en bij hemelwaterafvoeren die verstopt raken met blad en grind. Staat er na een bui een plas die dagen blijft liggen, lees dan ook onze uitleg over water op een plat dak.
Complexen in Lelystad, Almere en Nieuwegein
De appartementencomplexen in Lelystad, Almere Haven en Nieuwegein zijn jonger, grotendeels uit de jaren zeventig en tachtig. Ze zijn vaak lager en breder, met meerdere dakvlakken op verschillende hoogtes. Juist waar een laag dak tegen een hogere gevel aansluit, zit het kwetsbare punt: de opstand met loodslabbe of kitnaad.
Daarnaast hebben deze complexen veel doorvoeren voor mechanische ventilatie en lichtkoepels boven trappenhuizen. Een gebarsten koepel of een losgeraakte kraag lekt vaak alleen bij regen met wind uit een bepaalde richting. Is de koepel zelf op, dan is vervangen meestal voordeliger dan telkens kitten; zie lichtkoepel vervangen.
Wat wij doen bij de eerste melding
Bij een actieve lekkage is onze dakdekker binnen 24 uur ter plaatse. Eerst maken we het dak waterdicht met een noodreparatie, zodat er geen nieuwe schade bij de bewoners ontstaat. Daarna zoeken we de werkelijke oorzaak, want de plek in het plafond ligt lang niet altijd recht onder het lek in het dak. Water loopt onder de dakbedekking soms meters door.
Het dichten van een lek in een plat dak valt meestal vanaf € 250; de plek van het lek en hoe goed we erbij kunnen, bepalen waar u uitkomt. Is het dakpakket over grote delen verzadigd, dan zeggen we dat eerlijk, met foto's als onderbouwing.
Offerte en fotoverslag op naam van de VvE
Alles wat wij opleveren staat op naam van de VvE en het adres van het complex, niet op naam van de bewoner die belde. Dat voorkomt gedoe bij de betaling en bij de verzekeraar. Het fotoverslag laat per foto zien waar het lek zat, wat we tijdelijk hebben gedaan en in welke staat de rest van het dak is.
In de offerte splitsen we twee dingen. Eerst het herstel van de lekkage zelf, met een vaste prijs. Daarna, apart, wat er op korte of langere termijn aan het dak moet gebeuren. Zo kan het bestuur de reparatie direct laten uitvoeren en het grotere werk rustig voorleggen aan de vergadering.
Past het in het meerjarenonderhoudsplan?
De meeste VvE's werken met een meerjarenonderhoudsplan, het MJOP. Daarin staat wanneer het dak vervangen moet worden en hoeveel geld daarvoor wordt gereserveerd. Soms staat de vervanging over acht jaar gepland terwijl het dak nu al op is. Soms is het omgekeerd en is een reparatie genoeg.
Als indicatie: een bitumen dak overlagen kost vanaf € 20 per m², de oude laag eraf en nieuw tweelaags bitumen vanaf € 35 per m². Of overlagen verantwoord is, hangt af van de ondergrond en het aantal lagen dat er al ligt. Lees de afweging bij overlagen of vervangen en bij plat dak vervangen.
Snel een besluit, ook zonder vergadering
Een lekkage kan niet wachten tot de volgende vergadering van eigenaars. In de meeste reglementen mag het bestuur spoedeisend herstel zelf laten uitvoeren om erger te voorkomen. Groter werk, zoals een nieuw dak, gaat wel via de vergadering.
Plannen we het grote werk, dan houden we rekening met de bewoners. Wij geven een brief mee voor in de brievenbussen met de werkdagen en de verwachte overlast. Moet er een hoogwerker of container op de openbare weg, dan is daar vaak een melding of vergunning bij de gemeente voor nodig. Meer over lekkages in de stad leest u bij daklekkage in Utrecht.
Waarom kiezen voor Dakdekker Midden-Nederland?
Wij werken al ruim tien jaar in deze regio. U heeft één aanspreekpunt, krijgt eerst een gratis inspectie met foto's en pas daarna een vaste prijs.
- Gratis dakinspectie met fotoverslag
- Bij lekkage binnen 24 uur iemand ter plaatse
- Vaste prijs per post, geen nacalculatie
- Meerwerk alleen na uw akkoord
- Eén vast aanspreekpunt
- Nooit een aanbetaling aan de deur
Van aanvraag tot vast dak
Aanvraag
Vijf korte vragen. Binnen een werkdag hoort u van ons, bij lekkage sneller.
Gratis inspectie
Onze dakdekker in uw stad gaat het dak op en de zolder in en maakt foto's.
Vaste prijs
Een offerte per post. Meerwerk alleen na uw akkoord, nooit achteraf.
Uitvoering en oplevering
Op de afgesproken dag, met een oplevering en foto's van het resultaat.
Veelgestelde vragen
U mag altijd bellen om de lekkage te melden en een noodreparatie te laten doen als er water binnenkomt. De opdracht en de rekening horen wel bij de VvE. Laat het bestuur of de beheerder daarom meteen weten dat u ons gebeld hebt. Wij zetten de offerte en het fotoverslag op naam van de vereniging.
Het plafond hoort bij het gebouw en valt meestal onder de opstalverzekering van de VvE. Uw eigen spullen, zoals meubels, kleding en elektronica, meldt u bij uw inboedelverzekering. De voorwaarden verschillen per polis, dus lees ze na of bel uw verzekeraar voordat u iets weggooit.
Er staat geen vast aantal dagen in de wet, maar een VvE moet het gebouw in goede staat houden. Bij een actieve lekkage hoort dat binnen enkele dagen opgepakt te worden. Blijft het bestuur stil, stuur dan een schriftelijke melding met foto's en een redelijke termijn. Dat helpt ook als er later discussie komt.
Ja. Wij doen de dakinspectie kosteloos en leggen dakbedekking, randen, afvoeren en aansluitingen per onderdeel vast op foto. Beheerders gebruiken dat om het meerjarenonderhoudsplan bij te werken en de reservering voor het dak te onderbouwen.
Bij kleine portiekflats komt dat vaak voor: er is wel een VvE op papier, maar geen bestuur of bankrekening. Een lekkage is dan een goede aanleiding om de vereniging weer op te starten. Wij kunnen de offerte richten aan alle eigenaars samen, zodat iedereen dezelfde informatie heeft en er één besluit komt.
Verwante situaties
Lekt het dak van uw complex?
Meld het ons vandaag. Bij een actieve lekkage zijn we binnen 24 uur ter plaatse en zetten we offerte en fotoverslag direct op naam van de VvE.